二线城市的房子,是不是太多了点?

2019-07-15 17:43:06 11

如果非要用一句话来概括中国现在的房地产市场,很多人会说:

“一线城市供不应求,三四线城市供大于求。”

的确,无论是专家还是小白,在这一点上意见出奇地一致。一线城市的房子价值连城,三四线城市的房子有价无市。

然而,却没人给二线城市下个定论。

纵观各路英雄豪杰,给出的观点也是各有特色:

有说是机会▼

二线城市的房子,是不是太多了点?

有说是炮灰▼

二线城市的房子,是不是太多了点?

有说是行情▼

二线城市的房子,是不是太多了点?

有说是宿命▼

二线城市的房子,是不是太多了点?

每一篇论断都有自己的依据,就像每一个标题都有自己的灵魂。

反正现在问题只有就一个:如果在热门的二线城市投资一套房产,到底有没有价值?

以最近大热的汉蓉渝为例,我们从供需关系的角度,来剖析一下二线城市的现在和未来。

01

最近,投资客很方

相比于北上深这种5万起步的一线城市,武汉、成都、重庆这些强二线,一万多的均价就显得很亲和了。

无论是游走于全国的房产投资客,还是深耕于二线的本地大土豪。购置多套强二线的房子,已是这几年的潮流选择。

2万到3万,总比10万到15万要容易。就像一个60分的学生考到80分,总比80分到100分简单。

所以,这几年的二线城市,多了不少有一堆房子的人。包括很多拆迁户,在货币补偿与房屋补偿之间做选择的时候,也决定让房子占更大的份额。

然而,近一年来的市场情绪,却发生了一些变化。

经济不给力,房价稳如狗。囤房子的大哥大姐们因此开始纷纷出货,尤其是强二线。

数据可以说明一切。

我们从房天下汇总了目前二手房的一些挂牌情况:

二线城市的房子,是不是太多了点?

偌大的北京,面积巨大1.6万平方公里,常住人口全国第一4000万,目前二手房23万的放盘量,竟然与武汉和重庆,是差不多的。

实际人口超过2000万的深圳,放盘量还不如武汉和重庆的一半。

那么,强二线这么多的放盘量,来自哪里?

我们再来看,汉蓉渝的二手房中,两年内次新房占比均超过20%,而北京和上海的这个数据,不超过10%。

可见,汉蓉渝的二手房中不少比例的都很新,这些显然不是因改善需求而出售的老房子,只可能是想要出手的投资房。

另一个数据很好的印证了这一点,那就是北上深挂牌的二手房中,十年老房占比超过一半,而成都和重庆的老房子,都不到20%。

这更加说明,汉蓉渝出售的这些房源,不是纯改善的老破小,而是刚买不久就想卖的投资房。

当然,你可能会说,北上深限售,所以它们的新房不能卖,所以强二线的二手房比它们新。

然而,真相恰恰相反,除了深圳有3年限售,北京上海并无严格的限售政策;而成都和重庆,分别有3年和2年的限售。

所以,真相只有一个,那就是投资客们在抛盘。

如此说来,这些强二线城市的供给端正在不断加大,越来越多的房子重回市场。当供需走向买方市场,强二线的人民都有房子住的时候,一波悲凉的行情会不会到来呢?

02

刚需客也很方

以上的供给端分析得是头头是道,差点文章可以直接结个尾,我就去领盒饭了。

为什么还要继续写呢?因为公司没有盒饭。

因为,尽管供应量大,但更大的需求端,我们万万不可忽视。

近几年,二线城市抢人凶猛。2018全国人口增量前15名,有13个是二线城市。每年源源不断地吸血周边县市的人口,成了这些强二线城市发展的源动力。

二线城市的房子,是不是太多了点?

可以看到,近年来,成都和重庆每年有20万以上的人口流入,武汉也有将近20万的人口增量。这些外来人口住哪里的问题,便是不折不扣的刚性需求。

那么武汉、成都和重庆分别有多少套房子呢?这个尚且没有非常官方的一个说法,只能从各种数据去推测。

武汉统计局发布的统计年鉴最早至2009年,可以看到从2003到2017这15年的住宅房地产的竣工面积,起始2003年初,截止2018年初,武汉住宅竣工面积共计14214万平方米,若按80平方米一套来说,这15年有177万套住宅。

加上2003年之前和近一年半建成的住宅,全市可能有250万套左右的房子。

如果武汉1108.1万人全部住进这250万套80平的住宅内,肯定是不够的。况且,这年头随着居住水平的提升,武汉80平方米的房子是越来越少了。

二线城市的房子,是不是太多了点?

成都统计局的数据比较详细,统计了自改革开放以来的所有房子。

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截止到2018年初,将以上数据求和,成都共有48829万平方米的房子。还是按照80平方米来算,成都共有610万套房子。

根据成都市2017年发布的《成都政府公布的五年租房市场规划》,成都2018年预计有556万套房子,比我们估算的610万套稍微少一点,看来成都人民住得都比较舒服,房子平均比80平方大,应该是有88平。

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成都共有1633万常住人口,基本可以实现3人一套房。但是,以上房源有不少是超过10年楼龄的老房子(按照统计年鉴,10年以上老房子占比超过四成),同样面临着更新换代的需求。

再来说说重庆,重庆统计年鉴追溯至1990年。

二线城市的房子,是不是太多了点?

二线城市的房子,是不是太多了点?

截止2017年底,重庆共计住宅面积27955万平方米,依然按80平方米一套来算,有349万套。

这么来说,以重庆3102万人口来看,岂不严重供不应求?

其实并不是,重庆有大量人口属于周围县镇,真正主城区人口只有865万,这么来算平均2.5人有一套房,供需状况合适。但3000万人口也不是摆设,让这些县区人口进城住房依然有无限遐想空间,毕竟开发商每天绞尽脑汁思考的东西,就是这些。

总的来说,武汉和重庆仍有一定房地产开发空间,即便投资客在不停抛盘,本地打工无房者和外来流入无房者仍然能撑起接盘需求,这也就有了此时此刻的武汉,仍在刚需摇号的现象。

成都的供应量稍稍有些大,但也仍未满足人人宜居的状态,还是留给刚需客供不应求的现实。

03

房企,却丝毫不方

关于强二线,没房的怕涨,有房的怕跌,老百姓似乎都在一片焦虑当中。

但需要承担更大风险的房企们,内心却毫无波澜。

今年上半年,头部房企高度一致地重仓强二线。

他们用数千亿的资金,来把希望寄托在这些强省会的未来上。

二线城市的房子,是不是太多了点?

从上表不难看出,头部开发商对武汉和重庆相当看好,对成都则稍稍冷淡,这与我们的分析不谋而合。

不过总的来说,集中投二线的大风向,还是十分明显。

随着城镇化大局的进行,资源和人口越来越集中的趋势必然无可避免。三四线城市逐渐被边缘化的结局也日益明显。

一线城市过高的房价收入比已经透支了人们对其未来的预期,且城市资源所能承载的人口数量也慢慢达到饱和,北京和上海已经出现负增长的现象,广州和深圳的房价收入比也是越来越高。

再想从一线城市吃到人口城镇化的红利,无疑是越来越难。

所以,头部房企们笃定了从59.58%到70%这一段的城镇化进程,一定会出现在仅次于一线城市的强二线城市。

很显然,房企可以拿到比老百姓更多的数据,可以有着更加专业客观的分析决策。他们对二线城市的看好,没理由让我们看衰这批第二梯队的新星。

?1. 由于强二线城市有房率高,一人多套房者众多,且工地多脚手架多,给人以供过于求假象。实则一大批刚需正在嗷嗷待哺,无数年轻人仍渴望在二线有一座属于自己的港湾。

?2. 短期来看,目前处于楼市调整阶段,投资哪里的房产都不会和前几年一样短期获利巨大,但长期来看,强二线城市依然为城镇化的主力方向,一套优良的不动产依然可以做到保值升值的功效。反正,房企是这么想的。

?3. 和2014年一样,由于预期悲观,近两年大量投资客在抛售房产。按巴菲特的敌恐我贪理论来说,平稳的阶段或许恰恰是一个上车的好时机。